СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

методы выполнения отдельных операций, процедур, работ, решения организационно- правовых, имущественных и иных вопросов, образующих процесс управления многоквартирными домами в рамках действующего законодательства. Учѐтно-статистические показатели, отражающие способы управления многоквартирными домами используются для контроля за ходом реформы жилищно-коммуналь-ного хоз-ва. Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при миним. вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, осознание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении еѐ стоимости и рыночной привлекательности. Управление многоквартирным жилым домом- согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлечѐнных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Категория способов управления многоквартирными домами появилась в отечественной практике в период реализации Жилищной реформы и нашла свое отражение в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ No 188-ФЗ). Вопросы, связанные с реализацией вышеуказанных способов управления рассматриваются в ЖК РФ в следующих направлениях: выбор способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом; порядок управления многоквартирным домом, находящимся в гос. или муниципальной собственности; организация непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме; создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления многоквартирным домом является прерогативой общего собрания собственников жилья. В соответствии с законом собственники помещений обязаны в течение года с момента вступления в действие ЖК РФ выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей орг-цией. Обязательность выбора возникает потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. Если собственники сами не выберут способ управления, за них это сделают органы местного самоуправления, поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае- за безопасность проживания в многоквартирных домах. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платѐжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие орг-ции есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими орг-циями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учѐта и т.д.
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации, предполагающей либо построение договорные связей, либо осуществление непосредственного управления. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними орг-циями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги: договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени; договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. При этом могут производиться действия: заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме; заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме; заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК), другими потребительскими кооперативами (ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Т.о., существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и орг- циями-поставщиками жилищно- коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК: собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления; собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей орг-цией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей орг-цией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая орг-ция; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией еѐ обязательств по договору управления. Договор управления, заключаемый с управляющей орг-цией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ. В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (управляющая орг-ция) обязан оказать услуги лично. Т .е., управляющая орг-ция либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с орг-циями- поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей орг-цией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме. Т.о., существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.